Follow us

Δαπάνες συντήρησης και επισκευής μισθίου ακινήτου

Σύνηθες πρόβλημα, που αντιμετωπίζουν οι εμπλεκόμενοι σε μισθωτική σχέση και που συχνότατα καταλήγει σε δικαστική διαμάχη, είναι η μεταξύ τους κατανομή των δαπανών που απαιτούνται για την συντήρηση,  επισκευή ή αποκατάσταση του μισθίου ακινήτου.

Ο γενικός κανόνας, που προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 297, 298, 574, 592, 599 και 330 ΑΚ, είναι ότι ο μισθωτής ευθύνεται έναντι του εκμισθωτή για κάθε ζημία ή φθορά του μισθίου, εκτός αν η φθορά οφείλεται στην συνήθη ή συμφωνημένη χρήση, ή ακόμα σε γεγονός, για το οποίο αυτός (ο μισθωτής) δεν υπέχει ευθύνη, ή σε ανωτέρα βία, οπότε ο μισθωτής απαλλάσσεται και το κόστος της σχετικής δαπάνης φέρει ο εκμισθωτής (ενδεικτικά ΑΠ 985/2020, ΑΠ 1399/2019, ΑΠ 529/2017, ΑΠ 1807/2012, ).

Αναλυτικότερα, το άρθ. 592 ΑΚ καθιερώνει το ανεύθυνο του μισθωτή για φθορές ή μεταβολές του μισθίου, που οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση.  Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες και στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, στο είδος και τον προορισμό του μισθίου και- συμπληρωματικά- στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η έννοια αυτή είναι ευρύτερη από την απλώς συνήθη (συνηθισμένη) χρήση, που ορίζεται ως η γενόμενη κατά τις συνήθειες των συναλλαγών (ΑΠ 681/2015).  Έτσι ο μισθωτής δεν βαρύνεται για φθορές ή βλάβες του μισθίου, που προκλήθηκαν από τη συμφωνημένη χρήση, εφόσον αυτή έγινε επιμελώς.

Αν στο μισθωτήριο δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία για την χρήση, τότε ο μισθωτής απαλλάσσεται για φθορές οφειλόμενες στην συνήθη χρήση.

Σε κάθε περίπτωση, ο μεν Εκμισθωτής υποχρεούται να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να επισκευάζει τις οφειλόμενες στη συμφωνημένη ή συνήθη χρήση φθορές του. Ο δε  μισθωτής υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο επιμελώς και συμφώνως προς τους όρους της σύμβασης, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωσή του να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει αυτό να βρίσκεται μετά από τη γενόμενη χρήση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και συνεπώς χωρίς φθορές, εκτός από εκείνες που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη συμφωνημένη χρήση του (βλ. ΕφΑθ. 6923/93, ΕφΑθ 5649/87). Σημειωτέον ότι εργασίες επαναφοράς στην προτέρα κατάσταση, βαρύνουν τον μισθωτή.

Το αν και κατά πόσον υπάρχει υπέρβαση των συμβατικών ορίων της «συμφωνημένης χρήσης» θα κριθεί σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, με βάση το είδος της χρήσης, της συνθήκες της κάθε περίπτωσης και τα συναλλακτικά ήθη. Ομοίως και το τι συνιστά συνήθη χρήση θα κριθεί με βάση τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη.  Ασφαλή κριτήρια είναι  η μακροχρόνια χρήση χωρίς συντήρηση και ο τρόπος πρόκλησης της ζημίας.

Γενικά, η τακτική συντήρηση των παγίων στοιχείων του ακινήτου, όπως είναι η ηλεκτρική και η υδραυλική εγκατάσταση, ο ανελκυστήρας, οι καυστήρες/ λέβητες και οι θερμοσίφωνες, βαρύνει τον εκμισθωτή, εκτός αν η βλάβη τους οφείλεται σε κακή χρήση του μισθωτή. Ο μισθωτής κατά κανόνα ευθύνεται για δαπάνες και επισκευές που αφορούν την  χρήση του μισθίου.

Περιπτωσιολογικά, έχει κριθεί από την νομολογία ότι :

Α. Οι κυριότερες ζημιές, για την αποκατάσταση των οποίων ευθύνεται πρωτίστως ο μισθωτής, είναι οι εξής:
  • γδαρμένα, σπασμένα ή χτυπημένα δάπεδα (παρκέ, μάρμαρο, πλακάκια),
  • τοίχοι βαμμένοι ή μουτζουρωμένοι, υγρασία και μούχλα,
  • σπασμένα υδραυλικά εξαρτήματα κουζίνας και λουτρού
  • εκτεταμένες φθορές στα επιχρίσματα και τους χρωματισμούς του κτιρίου κατά την αποξήλωση κινητών και ακινήτων στοιχείων στο εσωτερικό του μισθίου, που προκλήθηκαν κατά την απομάκρυνση κινητών κατασκευών, η απομόνωση  σωληνώσεων  των υδραυλικών εγκαταστάσεων με σκοπό την ακύρωση της δυνατότητας χρήσης τους, η αποξήλωση γυψοσανίδας, ζημιές στους τοίχους και την οροφή από βίαιη διάνοιξη οπών, φθορές στο δάπεδο και στους τοίχους κατά την αποξήλωση των ηλεκτρικών εγκαταστάσεων και στοιχείων, και άλλες ζημιές που φανερώνουν έκδηλα υπέρβαση των ορίων της συμφωνημένης ή συνήθους χρήσης και επιφέρουν την υποβάθμισή του μισθίου (782/2023 Εφ Αθ)
  • αφαίρεση φωτιστικών,  αποξήλωση ψευδοροφής,  αφαίρεση κλιματισμού (AΠ 826/2021, 784/2023 Μον Εφ Αθ).
  • μεγάλες οπές στους τοίχους, όπως στον εξωτερικό τοίχο του σαλονιού λόγω της αφαίρεσης κλιματιστικού μηχανήματος, απώλεια ή καταστροφή πόμολων και κλειδιών, σπασμένα συρτάρια και μεντεσέδες σε πόρτες, παράθυρα και ντουλάπες, σπασμένοι καθρέπτες και είδη υγιεινής, σπασμένα ντουλάπια, πόρτες και παράθυρα αποξήλωση ψευδοροφής ή γυψοσανίδας, σπασμένα φωτιστικά  (106/2021 ΜΠΑ, 288/2022 Μον ΕφΑθ).
  • βαφή των εσωτερικών τοίχων του μισθίου λόγω εκτεταμένων ζημιών ή μετατροπών που πραγματοποίησε ο μισθωτής χωρίς άδεια του εκμισθωτή,
  • σπασμένα από υπαιτιότητα του μισθωτή τζάμια και κουφώματα
Σημείωση: ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές προκληθείσες από υπαιτιότητα του εκμισθωτή, πχ ατελή κατασκευή του μισθίου ή έλλειψη τακτικής συντήρησης.
Β. Οι κυριότερες ζημιές, για την αποκατάσταση των οποίων ευθύνεται πρωτίστως ο εκμισθωτής,  είναι οι εξής:
  • βλάβες ή ελαττώματα που εμφανίζει το μίσθιο, για τα οποία δεν ενημέρωσε το μισθωτή πριν από την σύναψη της μίσθωσης.
  • πάσης φύσεως έκτακτες επισκευές που αφορούν την πολυκατοικία και όχι αποκλειστικά και μόνο το διαμέρισμα ιδιοκτησίας του (π.χ. αλλαγή θυροτηλεφώνου, αλλαγή καυστήρα ή δεξαμενής καυσίμων θερμάνσεως).
  • βάψιμο τοιχοποιίας, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές βλάβες, αλλαγή ή επισκευή  ηλιακού ή μη θερμοσίφωνα, αποκατάσταση σωληνώσεων ύδρευσης και αποχέτευσης, θυρών, παραθύρων, στέγης, ηλεκτρικών εγκαταστάσεων, θέρμανσης, θερμοσίφωνα, θερμαντικών σωμάτων κ.ά., εκτός αν οφείλονται σε κακή χρήση του μισθωτή
  • φυσικές φθορές προκαλούμενες από την καθημερινή ζωή, εφόσον δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του μισθωτή, όπως σημάδια στο ξύλινο δάπεδο ή τα πλακάκια, «ξεφλουδισμένοι τοίχοι», «χαλαρωμένα» πλακάκια μπάνιου,  χαλαρωμένα πόμολα, παλιές και ξεχαρβαλωμένες πόρτες και παράθυρα, μικρές ρωγμές ή οπές από καρφιά στους τοίχους, ελαττωματικές συρόμενες πόρτες που κολλούν ή μαγκώνουν, φθαρμένος σμάλτος ειδών υγιεινής, ελαττωματικά ντουλάπια κουζίνας και λουτρού.
  • φθορές ξύλινου δαπέδου, φθορές μαρμάρινων σκαλοπατιών και επένδυσης του ανελκυστήρα, βαφή τοίχων και θυρών, αποτελούν συνήθη φθορά, όταν επί μακρότατο χρονικό διάστημα δεν έχουν συντηρηθεί από τον ιδιοκτήτη, εφόσον δεν προκλήθηκαν από υπαίτια συμπεριφορά του μισθωτή
  • οπές τοίχων για στη στερέωση μεταλλικών ραφιών (τύπου «ντέξιον») ή διακοσμητικών αντικειμένων, εφόσον δεν είναι μεγάλες
  • καθαρισμός τζακιών, δαπέδων, σκαλοπατιών, φθορές δαπέδου θαλάμου ανελκυστήρα, τέντες βεράντας, εφόσον δεν είχαν καθαριστεί / συντηρηθεί επί σειρά ετών (μακροχρόνια χρήση χωρίς ενδιάμεση συντήρηση) (ενδ. 2367/2023 Μον Εφ Αθ)

Σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας των συμβαλλομένων μερών, θα κρίνουν κατά περίπτωση τα αρμόδια δικαστήρια, λαμβάνοντας υπόψη το περιεχόμενο της σύμβασης μισθώσεως, τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη.