Follow us

Ο αρραβώνας

Η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο («συμβόλαιο»), το οποίο μετά την κατάρτισή του μεταγράφεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/ κτηματολογικό γραφείο, από δε την μεταγραφή παράγει τα αποτελέσματά του. Στην πράξη, επειδή είτε η κατάρτιση του οριστικού  συμβολαίου απαιτεί πολύ χρόνο (λόγω πολεοδομικής τακτοποίησης – νομιμοποίησης του ακινήτου, συλλογής πιστοποιητικών κ.α.), είτε οι συμβαλλόμενοι για διάφορους λόγους επιθυμούν να καταρτιστεί σε μελλοντικό χρόνο,  η συμφωνία τους για την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου αποτυπώνεται  σε απλό ιδιωτικό έγγραφο ή σε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Και στις δύο περιπτώσεις  είθισται ο αγοραστής να καταβάλλει ένα ποσόν ως προκαταβολή ή αρραβώνα «για καπάρο».

Τι συμβαίνει όμως αν τα πράγματα δεν εξελιχθούν ομαλά και το οριστικό συμβόλαιο ματαιωθεί;

Επιστρέφεται η προκαταβολή; Επιστρέφεται το καπάρο (ποσόν του αρραβώνα)  «εις διπλούν», όπως προβλέπεται συνήθως στα συμφωνητικά – προσύμφωνα για την περίπτωση, όπου το συμβόλαιο ματαιωθεί εξ υπαιτιότητος του πωλητή;

Για να απαντηθεί η ερώτηση αυτή πρέπει κατ’ αρχάς να δούμε τι είναι ο αρραβώνας, πώς συνιστάται και με ποιες προϋποθέσεις είναι έγκυρος.

Από τις διατάξεις των άρθρων 402 και 403 του Αστικού Κώδικα συνάγεται ότι αρραβώνας είναι η παρεπόμενη σύμβαση, κατά την οποία ο αγοραστής δίνει στον πωλητή χρηματικό (συνήθως) ποσό με σκοπό αν δεν εκπληρωθεί η κύρια σύμβαση (εν προκειμένω οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας) από τον αγοραστή, να κρατήσει (το ποσόν αυτό) ο πωλητής, ενώ αν δεν εκπληρωθεί από τον πωλητή, αυτός να το αποδώσει στον αγοραστή  στο διπλάσιο. Από την θεωρία και την νομολογία γίνεται δεκτό ότι  αρραβώνας δίνεται κατά την κατάρτιση της σύμβασης ή του προσυμφώνου και όχι κατά την διάρκεια των διαπραγματεύσεων, δηλαδή θεωρείται ότι όταν καταβάλλεται το ποσόν του αρραβώνα, η συμφωνία ήδη «έχει κλείσει» (βλ. ενδ. ΑΠ 2123/1984).  Ωστόσο ο Νόμος δεν αποκλείει στους συμβαλλόμενους να συνάψουν αρραβώνα, η κατάπτωση του οποίου θα τελεί υπό την αίρεση της μη κατάρτισης της κύριας σύμβασης αγοραπωλησίας, της οποίας οι ουσιώδεις όροι έχουν συμφωνηθεί.   Σε αυτήν την περίπτωση, ο αρραβών λειτουργεί ως «επιτίμιο μεταμέλειας» και ρυθμίζεται πρωτίστως από την ιδιαίτερη συμφωνία των συμβαλλομένων μερών (άρθ. 361 ΑΚ), σε συνδυασμό με τις διατάξεις περί αιρέσεων και ερμηνείας των συμβάσεων. Σημειώνεται ότι επιτρέπεται στην συμφωνία των μερών να γίνεται πρόβλεψη εφαρμογής των άρθρων 402-403ΑΚ.

Αν για την κύρια σύμβαση απαιτείται η τήρηση  τύπου, ο ίδιος τύπος απαιτείται και για τον αρραβώνα, επειδή ο τελευταίος είναι παρεπόμενη σύμβαση της πρώτης.  Έτσι, αν ο αρραβώνας δίνεται για μεταβίβαση ακινήτου, επειδή γι’ αυτήν απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, θα πρέπει και ο αρραβώνας – ως παρεπόμενη σύμβαση – να συσταθεί δια συμβολαιογραφικού εγγράφου, ειδάλλως είναι άκυρος.

Επομένως διακρίνουμε δύο περιπτώσεις:
  1. Εάν έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου, στο οποίο (προσύμφωνο) προβλέπεται η δόση «αρραβώνα», τότε ισχύει ο κανόνας του άρθ. 403 ΑΚ. Οπότε, εάν το οριστικό συμβόλαιο ματαιωθεί από υπαιτιότητα του αγοραστή, αυτός χάνει το ποσόν που έχει δώσει και το κρατά ο πωλητής. Εάν όμως το οριστικό συμβόλαιο ματαιωθεί από υπαιτιότητα του πωλητή, εκείνος αποδίδει στον αγοραστή το διπλάσιο του ποσού που έλαβε. Και τούτο είναι λογικό, διότι αν επέστρεφε μόνο αυτό που πήρε, δεν θα υφίστατο καμμία δυσμενή συνέπεια από την αντισυμβατική συμπεριφορά του.
  2. Αν το προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου έγινε, όπως συνηθίζεται στις συναλλαγές,  με απλό ιδιωτικό έγγραφο, έστω και βεβαίας χρονολογίας με θεώρηση γνησίου υπογραφής, τότε είναι άκυρο και βεβαίως – ως παρεπόμενος-  είναι άκυρος και ο αρραβώνας. Τι σημαίνει αυτό; Ότι ο υποψήφιος αγοραστής δεν μπορεί να αξιώσει από τον πωλητή, που ματαίωσε το οριστικό συμβόλαιο, την απόδοση του ποσού του αρραβώνα εις διπλούν, ούτε καν την απόδοση του δοθέντος ποσού! Και τι γίνεται λοιπόν ;  Επιτρέπει ο νομοθέτης όχι μόνο να «βγει καθαρός» ο αθετήσας την υποχρέωσή του πωλητής και μάλιστα να πλουτίσει εις βάρος του υποψήφιου αγοραστή; Μη γένοιτο! Ο τελευταίος, αν και δεν μπορεί να αξιώσει την αποκατάσταση της ζημίας του βάσει του άκυρου προσυμφώνου, δύναται να επιτύχει δικαστικώς την επιστροφή του ποσού που κατέβαλε (που χαρακτηρίζεται ως προκαταβολή και όχι ως αρραβώνας) με βάση τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού (άρθρα 904 επ. ΑΚ), καθώς ο πωλητής καθίσταται άνευ νομίμου αιτίας πλουσιότερος εις βάρος του.