Follow us

Μεταβιβάσεις

Oι  εμπράγματες συμβάσεις επί ακινήτων πρέπει υποχρεωτικά να καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Έτσι, λοιπόν η σύσταση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων (κυριότητα, επικαρπία κ.λπ.) και η αλλοίωση και η μεταβίβασή τους πρέπει να γίνονται με συμβόλαιο και δεν αρκεί ιδιωτικό έγγραφο ή προφορική συμφωνία.

Συμβόλαιο

Από την έναρξη της διαδικασίας για την αγορά ακινήτου έως και την ολοκλήρωσή της είναι απαραίτητη η νομική υποστήριξη των μερών. Λόγω των κινδύνων που αναλαμβάνει, απαιτείται η νομική εκπροσώπηση τουλάχιστον του αγοραστή. Ο δικηγόρος θα φροντίσει να εξασφαλίσει τον αγοραστή στην αγορά ενός ακινήτου «καθαρού» χωρίς βάρη, παραβάσεις και αυθαιρεσίες με συμβολαιογραφική πράξη νόμιμη στην ουσία της που δεν κινδυνεύει να ακυρωθεί και θα μεταγραφεί χωρίς να απαιτηθούν διορθώσεις. Η συνδρομή του δικηγόρου είναι καθοριστική και για την γρήγορη ολοκλήρωση του συμβολαίου, καθώς γνωρίζει τι θα απαιτηθεί και ποια δυσκολία θα ανακύψει και βέβαια πως θα την υπερκεράσει. Εν τέλει ο δικηγόρος θα ελέγξει το σχέδιο του συμβολαίου πριν την υπογραφή του.

Έλεγχος

Η κατάρτιση μόνο του συμβολαίου χωρίς ουσιαστικό νομικό έλεγχο δεν σας παρέχει απολύτως καμία βεβαιότητα για την κτήση του δικαιώματος από εσάς. Αυτό συμβαίνει επειδή σύμφωνα με τον νόμο, όλες οι μεταβιβάσεις από την δημιουργία του δικαιώματος πρέπει να έχουν γίνει νόμιμα, αλλιώς δεν αποκτάτε το δικαίωμα, ακόμη κι αν ήσασταν καλόπιστος. Έτσι, πρέπει να αναθέσετε σε δικηγόρο να ερευνήσει όλο το ιστορικό του συγκεκριμένου δικαιώματος και να εξακριβώσει αν ανήκει πράγματι σε αυτόν που σας το μεταβιβάζει, καθώς και αν υπάρχουν βάρη σε αυτό. Αυτό γίνεται με έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο.

Πολεοδομική τακτοποίηση

Απαραίτητη για τις περισσότερες συμβολαιογραφικές πράξεις που αφορούν ακίνητο είναι η προσκομιδή ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου, στην οποία περιέχονται όλες οι πληροφορίες που το αφορούν. Απαραίτητη για την έκδοσή της είναι η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων κατασκευών. Η υπαγωγή στη διαδικασία νομιμοποίησης γίνεται με επιμέλεια μηχανικού, αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Ωστόσο, σε περίπτωση που πρέπει να προσβληθεί κάποια πράξη της διοίκησης είναι απαραίτητη η συμβολή δικηγόρου που γνωρίζει τις σχετικές πολεοδομικές και χωροταξικές διατάξεις.

Συχνά το ακίνητο που φέρει πολεοδομικές παραβάσεις απειλείται με κατεδάφιση ή έχουν επιβληθεί εις βάρος του ιδιοκτήτη του πρόστιμα της πολεοδομικής νομοθεσίας, οπότε και κρίνεται αναγκαία η συμβουλή εξειδικευμένου δικηγόρου. Η προστασία του ακινήτου και του κυρίου του στην περίπτωση αυτή χωρίζεται σε δύο άξονες: την ουσιαστική προστασία με τα κατάλληλα ένδικα βοηθήματα και την άμεση προσωρινή προστασία μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση από το αρμόδιο δικαστήριο, έτσι ώστε να αποφευχθεί ανεπανόρθωτη βλάβη.

Μεταγραφή

Το συμβολαιογραφικό έγγραφο πρέπει ακολούθως να μεταγραφεί. Υπό το προϊσχύσαν καθεστώς η μεταγραφή των συμβολαίων γινόταν στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία. Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε κάθε περιοχή, δημοσιεύεται η απόφαση έναρξης λειτουργίας του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου και παύει η λειτουργία του υποθηκοφυλακείου.

Είναι πιθανό οι πληροφορίες κατά την κτηματογράφηση να μεταφερθούν ελλιπώς ή εσφαλμένα από το υποθηκοφυλακείο στο Κτηματολογικό Γραφείο. Για να μπορέσει να γίνει η νόμιμα η μεταβίβαση και κατ’ ακολουθία η μεταγραφή του συμβολαίου, η εικόνα του ακινήτου στο Κτηματολόγιο θα πρέπει να έχει διορθωθεί. Συνήθως η διόρθωση γίνεται ενώπιον του Κτηματολογικού Γραφείου με την διαδικασία του προδήλου σφάλματος, συχνά όμως και δικαστικά.

Η κατάρτιση μόνο του συμβολαίου χωρίς ουσιαστικό νομικό έλεγχο δεν σας παρέχει απολύτως καμία βεβαιότητα για την κτήση του δικαιώματος από εσάς. Αυτό συμβαίνει επειδή σύμφωνα με τον νόμο, όλες οι μεταβιβάσεις από την δημιουργία του δικαιώματος πρέπει να έχουν γίνει νόμιμα, αλλιώς δεν αποκτάτε το δικαίωμα, ακόμη κι αν ήσασταν καλόπιστος. Έτσι, πρέπει να αναθέσετε σε δικηγόρο να ερευνήσει όλο το ιστορικό του συγκεκριμένου δικαιώματος και να εξακριβώσει αν ανήκει πράγματι σε αυτόν που σας το μεταβιβάζει, καθώς και αν υπάρχουν βάρη σε αυτό. Αυτό γίνεται με έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο ή και το κτηματολόγιο.

Σχετικά άρθρα