Follow us

Το ειδικό ιδιοκτησιακό καθεστώς των νήσων

Από τις βασικότερες αρχές του εμπράγματου δικαίου είναι ο κανόνας ότι τα επικείμενα είκει τοις υποκειμένοις (superficies solo cedit), δηλαδή ότι τα πράγματα που έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος, όπως τα οικοδομήματα, αποτελούν μέρος αυτού και δεν μπορούν να αποχωριστούν από αυτό χωρίς βλάβη ή αλλοίωση της ουσίας του, αλλά ακολουθούν την τύχη του. Συνεπώς, ο κύριος του εδάφους είναι αναγκαία κύριος και του υπεδάφους και των συστατικών αυτού, δηλαδή των κτισμάτων. Μερική απόκλιση από τον κανόνα αυτόν αποτελεί η περίπτωση των οριζοντίων (ν. 3741/1929) και καθέτων ιδιοκτησιών (1024/1971) όπου είναι δυνατή η ύπαρξη χωριστών ιδιοκτησιών κατ’ ορόφους και διαμερίσματα ή οικοδομές αντιστοίχως, υπάρχει όμως υποχρεωτική συγκυριότητα των συνιδιοκτητών σε ποσοστά επί του οικοπέδου και των άλλων κοινόχρηστων χώρων.

Ωστόσο σε πολλά νησιά της χώρας μας, όπως αυτά των Κυκλάδων και του Βορείου Αιγαίου, αλλά και η Κρήτη, συναντάται με ιδιότυπη δόμηση που αποκλίνει τόσο από τον ανωτέρω κανόνα όσο και από την νομοθεσία περί οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών. Συγκεκριμένα, η ιδιαίτερη γεωμορφολογία των νήσων, οι πειρατικές επιδρομές και ο τρόπος κατανομής της περιουσίας ή της προίκας οδήγησαν στην δημιουργία «χωρίστων» ιδιοκτησιών τις οποίες διακρίνουν τρεις βασικοί κανόνες:

  1. Κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή τμήματος ορόφου είναι αποκλειστικός κύριος του ορόφου του, δηλαδή των πρωτότοιχων που ανήκουν σ’ αυτόν, του δαπέδου, της οροφής του και των κοινόχρηστων χώρων, που αντιστοιχούν στον όροφό του.
  2. Ο κύριος του ισογείου είναι αποκλειστικός κύριος του οικοπέδου και του υπεδάφους.
  3. Ο κύριος του ανωγείου είναι αποκλειστικός κύριος του αέρος, εκτός αν ο αέρας είχε ήδη πωληθεί σε τρίτο ή παρακρατηθεί από τον πωλητή. Μάλιστα, όπως επισημαίνεται από την νομολογία, είναι τόσο αυστηρή η διάκριση των εννοιών “ισόγειο” και “αέρας ή όροφος”, ώστε ακόμη και αν κύριος του ισογείου και του “αέρος” είναι το ίδιο πρόσωπο, νοούνται και υπάρχουν δύο αυτοτελείς ιδιοκτησίες, ουσιώδες δε στοιχείο του εθίμου αυτού είναι ότι ο κύριος του “αέρος” δεν έχει κανένα δικαίωμα συγκυριότητας επί του εδάφους της οικοδομής, που ανήκει στον κύριο του ισογείου, ο οποίος υποχρεούται να το διατηρεί από δομική άποψη σε τέτοια κατάσταση, που να στηρίζει το βάρος του κατοικήσιμου ορόφου.

Αξιοσημείωτο είναι ότι ήταν δυνατή ακόμη και η κυριότητα σε μεμονωμένα δωμάτια. Η δημιουργία αυτών των ιδιοκτησιών μπορούσε να γίνει τόσο με σύμβαση όσο και δια χρησικτησίας.

Σύμφωνα με τα ανωτέρω, δεν υπάρχει συνιδιοκτησία με την συμμετοχή σε ποσοστά συγκυριότητας επί του εδάφους (γεωτεμαχίου) και επί των λοιπών κοινόχρηστων χώρων, όπως συμβαίνει στην οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία. Αντιθέτως, η ρύθμιση των ζητημάτων που αφορούν περισσότερους κυρίους ορόφων όπως παραδείγματος χάρη η είσοδος στον ανώγειο όροφο, η διέλευση από ιδιωτικές αυλές ή η στήριξη της οικοδομής κ.λπ. ρυθμίζονται με ένα πλέγμα εμπράγματων δουλειών που επιτρέπουν την χρήση μερών της οικοδομής που ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη από τους ιδιοκτήτες των άλλων ορόφων, αλλά και από τους κανόνες του γειτονικού δικαίου. Παραλλαγές του καθεστώτος αυτού είναι μεταξύ άλλων τα υπόσκαφα (Θήρα και Μήλος), τα σύρματα (Μήλος και Κίμωλος) και οι καμάρες (Τήνος).

Τα ελληνικά δικαστήρια αναγνωρίζουν το εθιμικό αυτό καθεστώς, κρίνοντας ότι τα δικαιώματα αποκλειστικής κυριότητας σε ορόφους οικοδομής που ήδη είχαν δημιουργηθεί υπό την ισχύ των κατά τόπους εθίμων, εξακολουθούν να ισχύουν και να διέπονται, και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, από τους ορισμούς του καταργηθέντος εθίμου. Έτσι, για την ρύθμιση αυτών δεν εφαρμόζονται οι κανόνες οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών ούτε οι σχέσεις οροφοκτησίας, αλλά οι κανόνες του εθιμικού δικαίου.

Ομοίως, προβλέπεται ειδική καταχώριση των ιδιοκτησιών αυτών στο κτηματολόγιο, οι οποίες αποτελούν κατά την νομοθεσία του κτηματολογίου «ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα». Κατά τον ορισμό που δίνεται: «Ως ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείμενα θεωρούνται οι εξ εθιμικού δικαίου δημιουργούμενες ιδιότυπες σχέσεις χωριστής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τις οποίες ο κύριος επί του εδάφους δεν είναι αναγκαία και κύριος των επ΄ αυτών κτισμάτων, τα οποία συνιστούν αυτοτελή ιδιοκτησιακά αντικείμενα. Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι στις περιπτώσεις αυτές η έκταση του ειδικού ιδιοκτησιακού αντικειμένου δεν ακολουθεί τα όρια του γεωτεμαχίου που είναι υλοποιημένα στην επιφάνεια της γης». Συγκεκριμένα κατά την δήλωση κτηματογράφησης τα στοιχεία των ιδιοκτησιών αυτών καταχωρίζονται στο έντυπο Δ2 στο πεδίο «Β7 – Ειδικά Ιδιοκτησιακά Αντικείμενα». Στην συνέχεια ορίζονται ως γεωτεμάχια με δωδεκαψήφιο ΚΑΕΚ, σημαίνονται με τη φράση «ΕΙΔΙΚΟ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ» και φέρουν ειδική παρατήρηση που αναφέρει τους ΚΑΕΚ των γεωτεμαχίων με τα οποία συσχετίζονται, ενώ για την απόδοσή τους στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου, χρησιμοποιούνται διαφορετικά επίπεδα, μέσω σημείων ή πολυγώνων.