Follow us

Το προσύμφωνο

Προσύμφωνο είναι η σύμβαση, με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν μελλοντικά ορισμένη σύμβαση (άρθ. 166 ΑΚ).  Απαντάται συχνά  στις αγοραπωλησίες ακινήτων, όταν για κάποιο λόγο το οριστικό συμβόλαιο δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμα ή όταν τα μέρη δεν είναι ακόμα έτοιμα για την σύναψή του. Πρόκειται περί ενοχικής-υποσχετικής δικαιοπραξίας, με την οποία τα μέρη υπόσχονται  ότι θα παρασταθούν στον συμβολαιογράφο στον συμφωνημένο χρόνο και θα υπογράψουν την εμπράγματη – εκποιητική οριστική σύμβαση αγοραπωλησίας του ακινήτου με τους συμφωνηθέντες στο προσύμφωνο όρους.  Είναι αυτονόητο επομένως ότι με το προσύμφωνο αγοραπωλησίας δεν μεταβιβάζεται  η κυριότητα του ακινήτου – προς τούτο απαιτείται η σύναψη του οριστικού συμβολαίου και η μεταγραφή του.

Από το άρθ. 166 σε συνδυασμό με το άρθ. 1033 του Αστικού Κώδικα, για να έχει ισχύ, εφόσον πρόκειται για δικαιοπραξία που αφορά ακίνητο, το προσύμφωνο πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο, ειδάλλως είναι άκυρο και θεωρείται ως μη γενόμενο.

Επίσης, για να είναι έγκυρο και δεσμευτικό πρέπει να περιέχει τους ουσιώδεις όρους του μελλοντικού οριστικού συμβολαίου, όπως είναι η περιγραφή του ακινήτου, η διεύθυνσή του, ο χρόνος υπογραφής του οριστικού συμβολαίου, το τίμημα  και ο τρόπος καταβολής του (ΑΠ 772/2014), ειδάλλως η παροχή είναι αόριστη και το προσύμφωνο άκυρο. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ουσιώδεις αυτοί όροι δεν απαιτείται να είναι οπωσδήποτε ορισμένοι, αρκεί να είναι οριστοί, δηλαδή αρκεί να προκύπτει από το προσύμφωνο ο τόπος προσδιορισμού τους μελλοντικά.

Προκαταβολή- Αρραβώνας

Με την υπογραφή του προσυμφώνου συνηθίζεται να καταβάλλει ο αγοραστής στον πωλητή ένα ποσόν ως προκαταβολή – αρραβώνα (το λεγόμενο καπάρο).  Για την τύχη της προκαταβολής / του αρραβώνα σε περίπτωση που δεν επακολουθήσει οριστικό συμβόλαιο, βλ. ιδιαίτερο λήμμα.

Αν ο πωλητής δεν προσέρχεται για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου;

Επειδή υπάρχει ο κίνδυνος ο πωλητής να μην εκπληρώσει την συμβατική του υποχρέωση να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο, επιτρέπεται να συμφωνηθεί στο προσύμφωνο ο όρος ότι ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να καταρτίσει το οριστικό συμβόλαιο υπογράφοντας ο ίδιος για τον πωλητή (δικαίωμα αυτοσύμβασης).

Αν δεν προλαβαίνουν την οριστική σύμβαση εντός του συμφωνηθέντος χρόνου;

Εφόσον δεν έχει ακόμα παρέλθει η ταχθείσα με το προσύμφωνο προθεσμία, είναι δυνατή η παράταση ισχύος του. Αξίζει να σημειωθεί ότι είναι δυνατή και η αλλαγή του συμφωνηθέντος τιμήματος, εφόσον βέβαια συμφωνούν τα μέρη.

Αν οι συμβαλλόμενοι αλλάξουν γνώμη;

Αν τα μέρη  δεν επιθυμούν πλέον να προχωρήσουν στο οριστικό συμβόλαιο, πρέπει να γίνει κατάργηση του προσυμφώνου, για την οποία, όπως γίνεται δεκτό, δεν απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος, αλλά αρκεί άτυπη ιδιωτική σύμβαση. Καλό είναι η σύμβαση αυτή να γίνεται με ιδιωτικό έγγραφο βεβαίας χρονολογίας (πχ. βεβαίωση γνησίου υπογραφής από δημόσια αρχή η με ψηφιακη υπογραφή ή μέσω gov.gr).

Γίνεται προσύμφωνο και για άλλες δικαιοπραξίες που αφορούν ακίνητα;

Είναι φανερό από τον ορισμό, που δίνει το άρθρο 166 ΑΚ, ότι προσύμφωνο μπορεί να συναφθεί και για άλλες δικαιοπραξίες (και κινητών και ακινήτων, αλλά εμείς στο παρόν άρθρο περιοριζόμαστε στα ακίνητα) πέραν της αγοραπωλησίας ακινήτου, όπως πχ σε περίπτωση ανταλλαγής ή διανομής ακινήτου ή  κατάρτισης εργολαβικού.

Σε όλες τις περιπτώσεις, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω,  το προσύμφωνο είναι απλώς μια ενοχική συμφωνία, μια υπόσχεση. Δεν υποβάλλεται σε τύπο δημοσιότητας, δεν εγγράφεται στο κτηματολόγιο / υποθηκοφυλακείο και η κατάρτισή του δεν συνεπάγεται υποχρέωση καταβολής φόρων ούτε προσκόμισης στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικών της εφορίας.

Η παγίδα

Προσοχή όμως!!! Ως υποσχετική δικαιοπραξία, δεν επιφέρει εκποιητικά αποτελέσματα, δηλαδή ο αγοραστής δεν αποκτά την κυριότητα του ακινήτου, η οποία παραμένει στον πωλητή μέχρι την κατάρτιση και μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου. Επειδή όπως προαναφέρθηκε, δεν απαιτείται δημοσιότητα του προσυμφώνου, ο πωλητής θα μπορούσε να καταρτίσει για το ίδιο ακίνητο και άλλο προσύμφωνο με άλλον υποψήφιο αγοραστή, χωρίς ο πρώτος υποψήφιος «να πάει χαμπάρι». Δεδομένου ότι την κυριότητα του ακινήτου δεν την αποκτά αυτός που πρώτος υπέγραψε προσύμφωνο, ούτε καν αυτός που πρώτος υπέγραψε οριστικό συμβόλαιο, αλλά αυτός που θα μεταγράψει πρώτος το οριστικό του συμβόλαιο, ο άλλος υποψήφιος αγοραστής θα διατηρεί αξίωση αποζημίωσης κατά του πωλητή σύμφωνα με τος οικείες διατάξεις του Αστικού Κώδικα.